房产是执行案件中最常见的财产之一，由于处置程序繁琐、周期长、法律关系复杂以及涉及利益巨大等特点，致使房产执行问题成为法院强制执行工作中难啃的“硬骨头”。

　　热播电视剧《执行法官》开场

　　执行法官正在开展强制执行工作

　　那么执行法官

　　在日常办理涉房产执行案件中

　　到底是什么样子的？

　　一起走进执行法官“卖房记”

　　01被执行人要求自己卖房子？看执行法官如何以善意文明破局

　　李女士与田先生经法院调解离婚后，离婚协议中的一套房产成了执行中的难题。

　　根据离婚协议，这套房产归田先生所有，但由于该房屋按揭贷款人是李女士，田先生须分两期付清剩余按揭贷款项后，李女士协助配合办理解除房屋抵押手续，将房屋过户至田先生名下。

　　然而，田先生由于手头紧张，未能按期支付款项，李女士便向法院申请强制执行田先生剩余未支付的款项。

　　执行过程中，执行法官原本计划依程序裁定对该房屋启动司法拍卖，之后田先生主动联系执行法官，表示愿意配合法院拍卖该房屋偿还欠款，但考虑到通过司法拍卖程序，房屋交易价格可能低于市价，且时间较长。如果让其自行变卖，成交后会及时通知法院并用所售价款偿还债务。

　　执行法官根据此前对该房屋的走访调查，对市场行情有了一定的了解，考虑到司法拍卖可能会有流拍风险，房屋价格会更低，对申请执行人和被执行人都会造成一定程度的经济损失。且该房屋此前未被采取查封或保全措施，房屋可在市场上自由交易。综合研判后，执行法官同意被执行人自行变卖房产进行还款的方案，在确保能够控制相应价款的前提下，由法院监督其在一定期限内按照合理价格变卖。

　　经过三个月的沟通协商，田先生将该房屋售卖掉并及时偿清欠款，案件顺利执行完毕。

　　02被执行人名下的唯一住房拍卖？看执行法官如何妥善化解执行难

　　覃某是多起民间借贷纠纷的被执行人，且一直未履行还款义务。

　　法院查询后发现，覃某名下无财产可供执行，仅有一套唯一住房。2023年起，申请执行人陆续要求强制执行覃某名下的房产。

　　2023年11月，法院对覃某的房屋进行一拍挂售，此时的覃某还表示愿意配合拍卖房屋。可到了12月，准备对该房屋进行二拍时，覃某突然消失了，明显在刻意逃避执行。2024年6月，该房屋拍卖成功，此时执行干警仍联系不上覃某。

　　房子卖出后，如何过户成了一道执行难题。根据法律规定，拍卖被执行人名下的唯一住房，要保障其最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品。所以，要想顺利完成房屋过户，必须找到覃某，协商清楚预留房租和腾退过户的事情。

　　发布、张贴悬赏令

　　为及时兑现申请执行人和房屋买受方的合法权益，经申请人联名申请，法院依法发布悬赏令。根据知情人士举报，仅一周的时间，便顺利找到被执行人覃某。覃某到案后，在执行法官的教育下，深刻认识到自身问题，决定配合完成腾退工作。

　　就在腾退工作有序开展的时候，新的执行难题出现了。原来覃某在购买该房屋时，开发商仅做了预告登记，未办理房产证，到如今过户问题就变得较复杂。

　　为进一步化解房屋过户的执行难题，执行法官到税务、不动产登记中心等部门咨询相关政策、协助办理房屋过户。通过执行法官的不懈努力，房屋最终顺利过户，申请执行人拿到了分配后的房款。

　　正如《执行法官》演的那样，现实中的执行法官在处理房产执行问题时，也会面临诸多障碍。对于执行法官来说，既需要坚持“能执尽执”的原则，坚决维护胜诉当事人的合法权益，也要兼顾被执行人及其所扶养家属的正当利益，贯彻善意文明执行理念。面对“执行难”的问题，执行法官运用经验和智慧，努力让老百姓理解事实正义的重要，对判决对法律的尊重，打造出有高度、有温度的执法。