从开发商处购买商品房期房，房屋交付时发现存在不利因素,但开发商在商品房销售时未主动告知该不利因素，开发商是否违反告知义务？是否应该承担法律责任？近期,连云港经济技术开发区人民法院就审理了这样一起商品房买卖合同纠纷案。

　　2021年阿强、阿美夫妻两人决定结束租房生活，共同购买一套商品房改善居住环境。当年5月15日，夫妻二人共同与某公司签订《商品房买卖合同》，约定购买某公司开发项目的某单元101室房屋。某公司如期交房后，2022年12月，二人进行房屋装修时发现，次卧窗户旁百叶窗下面有地下一、二层储物间、车库排风井、房屋正下方安装有地下车库机械排风排烟设施。但这些不利因素某公司销售人员在具体推介房屋、签订商品房买卖合同时均未主动告知。现房屋存在风机噪音、通风井等瑕疵，影响其正常居住使用且案涉房屋价格高于同位置无上述瑕疵的邻居房屋价格。在与某公司沟通未果后，一纸诉状诉至连云港经济技术开发区人民法院，要求某公司赔偿其房屋贬值损失58000元、租房租金支出24000元及律师费等其他费用。

　　被告某公司辩称，案涉房屋系根据审查通过后的施工图纸进行施工，且已取得竣工验收备案证明，原告也已经收房，不会影响到其正常居住使用。车库机械排风设施系小区配套的消防基础设施，其没有向原告披露的义务。此外，某公司在售楼处的立牌照片已向购房者告知案涉商品房红线内外不利因素。

　　法院审理认为,我国现行法律对商品房的不利因素没有明确的规定，按照项目用地红线，一般将不利因素分为红线内的不利因素、红线外的不利因素。项目红线内的不利因素，指项目开发范围之内、对购房产生影响的风险因素，例如小区垃圾站、化粪池、水泵房、变配电房等。项目红线外的不利因素，指不在项目开发范围之内但对小区有一定影响的风险因素，例如会产生一定噪音、异味、环境污染、辐射、风俗禁忌等风险因素。本案中，被告通过售楼处立牌照片展示的红线内不利因素并不涉及消防排风机、排风井。开发商与购房者相比，其已提前知晓规划设计方案、消防设施等情况，应当以明确、具体的方式向购房者告知案涉商品房的不利因素，以便购房者作出审慎的判断。被告某公司作为开发商，未在《商品房买卖合同》中披露与案涉商品房紧密关联的消防排风机、排风井的不利因素情况，有悖诚实信用原则，酌定某公司赔偿原告损失30000元，驳回原告其他诉讼请求。

　　法官提醒：

　　《民法典》第五百零九条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第二款规定：“当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”这是关于合同履行的全面履行原则和诚信履行原则。全面履行原则是指对于债务人全部义务的履行，既包括约定义务也包括法定义务。诚信履行原则要求当事人除应当按照合同约定履行自己的义务外，也要履行合同未作约定但依照诚信原则应当履行为缔结合同在磋商过程中的说明、告知义务，在合同履行过程中的保护、协助义务以及在合同终止后的通知、保密义务等附随义务。商品房的价值不仅包括居住价值，也应当包括交易价值。现实生活中，买受人购买的往往是期房，对于红线内的披露义务，开发商应遵循诚实信用原则将房屋现状、结构设施等可能影响商品房正常使用功能的权利瑕疵或者质量瑕疵如实披露并告知买受人，以便购房者全面了解商品房，充分保障购房者的知情权，以便于买受人做出合理性选择，否则即违反了法定的附随义务，依法应当承担违约责任。