网签登记的商品房能否排除强制执行？-全国法治宣传中心-政讯通·全国政务信息一体化应用平台

　　“网签”，即商品房预售登记，就是房屋交易双方在规定的时间内到相关行政部门进行房屋备案，在预售的房屋合同上编上不同的号码，并在网上予以公布，防止商品房销售出现重复销售、重复抵押的情形，保护房地产交易的透明度。网签备案是房地产行业的行政主管部门为监管区域内房地产交易情况而进行的一种监管措施，在一定程度上能够防止一房二卖等情况。但办理了房屋买卖合同网签备案的当事人是否即取得了物权呢？能否排除第三人对该房屋的强制执行？

　　从《中华人民共和国物权法》的规定看，物权公示原则为法律规定的基本原则。对不动产而言，其设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。房屋并未登记在名下，仅进行了商品房网签登记，但商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，商品房网签登记并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，商品房网签登记并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。故对房产只是享有债权请求权，而非物权请求权。

　　但未办理房屋登记的买受人在一定条件下可主张排除法院强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，同时满足以下条件时，房屋买受人可排除金钱债权的申请执行人对房屋的强制执行：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4）非因买受人自身原因未办理过户登记。同时，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，对于登记在开发商名下的商品房，房屋买受人在以下条件下，也可排除强制执行：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（3）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

原文链接：http://cqfy.chinacourt.gov.cn/article/detail/2020/11/id/5618325.shtml

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