实践中，存在夫妻办理了离婚登记手续，却未及时办理房屋过户登记，从而出现因一方债务查封房屋的情形。当事人基于离婚协议对未过户的房产提起案外人执行异议之诉使得此类案件的处理存在一定争议，那么，离婚协议中对未过户房产的约定，能否排除强制执行呢？本文就此根据目前实践操作及学界观点进行简要分析。

　　一、典型案例

　　申请执行人王某因与被执行人林某存在股权转让合同纠纷，遂向福建高院提起诉讼，福建高院判决林某返还王某已支付的诉争股权转让款5000万元，判决生效后福建省高院立案执行并查封了本案诉争房产。

　　钟某系被执行人林某的前妻，以对诉争房产拥有所有权为由向福建省高院提出案外人异议，福建省高院认为诉争房产至今仍登记在林某名下，尚未变更为案外人钟某，应认定为林某所有，案外人钟某所提异议没有事实和法律依据，故驳回钟某异议。钟某不服，遂提起案外人异议之诉。

　　钟某依据其与林某在1997年签署的《离婚协议书》中已约定诉争房屋归钟某所有，远早于王某与林某之间的股权转让纠纷，以诉争房屋所有权身份向福建省高院提起案外人异议之诉，请求确认所有权，并停止对诉争房产的查封。

　　福建高院认为，诉争房产属于夫妻共同财产，钟某作为诉争房产的共有权人，依法享有该房产之物权，其请求停止对诉争房产的强制执行措施，法院予以支持。钟某请求将诉争房产判归其所有，依据不足，福建高院不予支持，故判决停止对诉争房产的执行，驳回钟某的其他诉讼请求。而申请执行人王某不服福建省高院的判决向最高院提出上诉，请求撤销福建省高院判决第一项，改判驳回钟某的全部诉讼请求。最高法院认为福建省高院判决解除对诉争房产的查封是正确的，应予维持，遂判决驳回上诉，维持原判。

　　二、实践中存在的争议

　　一种观点认为：根据《物权法》第九条规定：不动产物权经登记发生效力，未经登记的不发生效力，法律另有规定的除外。故对房屋产权的认定应以登记为准，而《婚姻法》等法律并未对夫妻离婚财产分割的物权变动作出特别规定。因此夫妻双方在离婚协议中关于房屋所有权的约定，未办理登记亦不具有物权变动的效力。而且依据物权公示公信原则，夫妻双方的离婚协议系当事人的意思自治，仅对当事人具有约束力，不可对抗善意第三人。

　　另一种观点认为：婚姻法对于不动产的处分区别于一般的物权变动，只要双方不具有恶意串通逃避债务等情形，虽然房屋所有权转移未作变更登记，但对于实际享有房屋所有权一方的利益应当予以保护。

　　三、简要评析

　　上述真实案例中，最高院和福建高院均支持停止对诉争房产的强制执行措施，结合案例，笔者认为，对离婚协议关于房产分割的约定能否对抗之后债务的强制执行可以从以下三个方面判定。

　　（一）成立时间

　　从成立时间上看，钟某与林某签署的《离婚协议书》远早于王某与林某之间的股权转让纠纷，那么本案也就不存在夫妻双方假借离婚名义恶意逃避债务、转移财产的嫌疑。如离婚事实发生在前，则夫妻双方主观恶意转移财产的嫌疑降低，一般认定离婚协议是双方真实意思表示。此外，还应对离婚协议中的财产约定内容作适当审查，即双方对各自所有、共有财产的分配是否明显过分向案外人一方倾斜，是否明显降低了另一方被执行人的责任财产等等。

　　（二）权利性质

　　钟某的请求权系针对房屋，而王某的债权未有特定的对象。离婚协议中关于不动产分割的约定，钟某据此享有物权变更登记请求权或者交付请求权，虽属于债权范畴但与一般债权不同，钟某据此针对特定房产享有的权利本质属于物权期待权。而申请执行人享有的权利性质则为金钱债权，且对执行标的物无任何抵押担保措施，享有的权利仅为普通金钱债权，对执行标的物(讼争房产)享有的仅为一般期待权，执行过程中，被执行法院认定为被执行人责任财产范畴，因无任何特定化的对外公示效力，所以对钟某的请求权难以产生对抗效果。

　　（三）当事人过错程度

　　从《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定内容来看，它强调了非因买受人原因未办理过户登记。离婚协议中涉及不动产分割的约定，双方既然追求物权变动的意思效果，作为权利人应积极主动要求对方履行协议约定，通过法律规定的物权公示方法，实现物的流转与安定，维护自身权益及交易安全。审判实践中应审查案外人相应的过错程度，以案外人对未办理过户登记是否具有重大过失为判断标准，如案外人存在为了避税而故意不办理涉案房产变更登记、经催促仍拒绝办理变更登记等故意拖延办理变更登记的情况，才应当认定案外人对未办理过户登记存在过错。

　　四、小结

　　物权变动应坚持登记发生公示公信效力，但在社会生活实践中，权利外观有时不一定真实地反映权利实质状态，名不符实的情形普遍存在，一味坚持权利外观作为判断标准，很有可能给案外人造成权利损害。赋予案外人提出执行异议，进而通过异议之诉维护权利，更符合社会发展要求，利于实现社会公平和司法正义。

　　五、参考依据

　　《中华人民共和国物权法》第九条：不动产的设立、变更、转让和消灭，依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

　　《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

　　《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

　　第二十五条第一项：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断。

　　第二十八条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

　　（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

　　（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

　　（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

　　（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

　　第二十九条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

　　（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

　　（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

　　（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

　　《最高人民法院印发<关于执行权合理配置和科学运行的若干意见>的通知》第二十六条：

　　审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书。