百年总督府 三方连环诉

转租、加盖、维修：复杂法律关系咋解?

□记者 林扬阳 通讯员 张文俊

今年初，一起百年总督府苏廷玉故居权属纠纷在泉州市鲤城区法院法官张文俊的主持下，各方当事人签署了调解协议(详细报道见2020年1月22日4版《百年总督府权益归属终敲定》)。在皆大欢喜的同时，该起纠纷所涉及的复杂法律问题备受关注，记者就此采访了张文俊法官，对这些问题进行解答。

案情回顾

1978年，刚刚成立的泉州市某部门急需一处办公场所，便向苏廷玉故居(一座具有百年历史的清代总督府邸)原产权人胡某租赁该房屋。房屋出租后，由于自己长期居住在菲律宾，胡某便将房子全权委托给亲戚林某代为管理。1982年，因原有房屋面积不够使用，该部门在房屋土地范围内新建了一栋二层综合楼。

自2002年之后，产权人和代管人长期对苏廷玉故居缺乏有效管理，而泉州市某部门也改制为某国有企业，办公场所迁至丰泽区，后其将该房屋长期转租他人使用。2014年，该国企将讼争房屋转租给泉州某文化公司。泉州某文化公司承租后，投入大量资金以修旧如旧的方式对苏廷玉故居进行修缮和建设，并进行文化推广及经营。

此后，苏廷玉故居现产权人胡某甲(原产权人胡某二儿子)、王某(胡某大儿子之妻，其丈夫已去世)到鲤城法院，起诉泉州某文化公司，要求其立即搬出故居，将房屋交还，并赔偿房屋占用期间的租金。

得知自己被起诉后，泉州某文化公司将上述泉州某国企告上法庭，请求法院确认双方签订的租赁合同合法有效。随后，该国企也呈上一纸诉状，请求确认其盖的二层综合楼属自己所有，并要求胡某甲、王某支付公司自1978年租用该房屋后，用于修缮、维护的费用共计10万元。

法官释疑

问题一：承租人未经出租人同意而转租的租赁合同应如何处理?

张文俊法官：一般来说，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。但是，司法实践中经常出现，双方虽然在合同中约定未经出租人同意不得转租，但在实际履行中承租人却擅自转租，并且实际转租时间较长，甚至由转租人对租赁物进行装修、改造等，而对此出租人事实上不可能不知道。

针对这种情形，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(下简称租赁合同司法解释)第16条作出规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。这也充分说明了，财产所有人应充分关注保护自己的财产权利，法律不保护权利上睡眠者。

本案中，泉州某国企将涉案房产长期转租，并于2014年起转租给泉州某文化公司，对此，案涉产权人及其代管人长期未提出异议，代管人并向泉州某国企收取租金，应认定产权人同意转租。但应注意的是，租赁合同司法解释第15条规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。所以，泉州某国企在转租时转租期不能超过剩余租赁期限。

问题二：承租人在租用房屋土地内所加盖的房屋归谁所有?

张文俊法官：根据《中华人民共和国物权法》第3条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。我国法律对于不动产物权采法定原则，在没有相关证据证明的情形下，应以不动产权登记簿上的房屋所有权人为准。但本案涉及的综合楼具有一定复杂性，其中涉及添附问题。

首先，由于历史久远，泉州某国企在案涉房产土地上加盖综合楼发生于上世纪80年代初期，相关权属等手续不完整。

其次，《中华人民共和国合同法》第223条规定：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。虽然综合楼建于三十几年前，没有证据显示双方对建房有过约定，但2002年间，现产权人在办理房屋权属登记时，已将该综合楼登记在产权证中，泉州某国企亦从未提出异议，应推定出租人同意承租人的建设行为。

第三，虽然综合楼登记为现产权人所有，但不影响泉州某国企就综合楼向现产权人主张相应权利。综合楼系建于现产权人的房产土地之上，就综合楼部分的物权(房+地)形成事实上的添附，《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见(试行)》第86条规定，非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理;没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除;不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。本案体现房随地走，整体物权归现产权人，但泉州某国企亦可向其主张折价补偿。

同时，租赁合同司法解释第14条亦规定：承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担;(二)未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。因此，案涉综合楼归现产权人所有，但泉州某国企可要求其适当补偿。

问题三：承租人能否要求出租人支付租赁物维修费用?

张文俊法官：《中华人民共和国合同法》第220条、第221条规定，出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

本案中，产权人和代管人长期对案涉房屋缺乏有效管理，泉州某国企作为承租人租用该房屋后，多次进行修缮、维护，该维修费用可要求现产权人胡某甲、王某承担，但其应提供相应费用的证据。