物业管理用房被出售 业主状告开发商索还

法院：物业管理用房的所有权依法属于业主 开发商擅自出售须担责

□高潮 林敏

随着我国城市化进程的加快，房地产市场顺势而兴，而商品房的普及使小区业主成了大多数人的身份之一。作为小区建筑物附属设施、设备，如通道、楼梯、大堂、消防、公共管理用房等属于共有部分，全体业主享有共有权。若业主的共有权被侵犯，该怎样维护自己的权益呢?

2010年4月15日，高伟威(化名)购买了平潭某名城小区6幢一层3间店面，殊不知，这3间店面在合同附件的规划图中标注为物业管理。2015年8月，3间店面由卢斌(化名)承租用于经营汽车服务公司，约定租赁期限5年。

同年12月30日，该小区业主委员会在首次业主大会中选举产生，并被授权管理小区内的大小事务。2016年开始，小区业委会以物业管理用房是全体业主所有的财产，应当按照原始规划性质使用，要求卢斌返还该房屋，但卢斌表示其按期缴纳租金，是依租赁合同占有、使用该房屋，并没有侵犯业主权利。双方僵持不下，一年内纠纷不断。

2017年5月，小区业委会召开业主代表大会商议小区物业管理用房被非法侵占要依法维权等事宜。当年6月，该小区业主200多人向业委会出具了授权委托书，委托其代为提起诉讼维护业主权益。业委会遂将某房产公司(小区开发商)、高伟威(物业用房购买人)、卢斌(承租人)作为被告诉至平潭法院，要求确认物业管理用房系全体业主共同所有;同时，上述被告须立即返回物业管理用房并向小区业委会支付非法占用期间的房屋使用费。

法院审理

返还物业管理用房 支付房屋使用费

经办法官认为：本案就是一起典型的共有权侵权案例，争议焦点涉及三个方面：1、小区业主大会及其业主委员会的诉讼主体资格;2、公共用房被开发商改变性质出售后的权属问题;3、侵权责任的承担主体。

首先，某名城小区B区业主委员会提起诉讼符合国务院《物业管理条例》第十二条规定，即经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，其诉讼主体适格。其次，案涉《商品房买卖合同》中所附平面图中，高伟威所购房产01、02、03店面在规划图中标注为物业管理。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条、《物业管理条例》第三十八条规定，讼争房屋的性质属于物业管理用房，应归该小区全体业主所有。最后，房产公司对该房屋无处分权却擅自出售，高伟威虽依据《商品房买卖合同》对讼争房屋行使了占有、使用、收益权，但当房屋的所有权人请求排除妨害、恢复原状时，法院应予支持，因此高伟威负有返还房屋的责任，但高伟威购买房屋时支付了对价，让其承担赔偿损失的责任有悖公平原则，亦不合情理。究其缘由，正是由于房产公司擅自处分小区物业管理用房侵犯了业主的共有权，则应当由房产公司承担赔偿损失的责任，支付讼争房屋被非法占用期间的房屋使用费。

法院据此判决：案涉物业管理用房系某小区全体业主共同所有;高伟威应返还小区物业管理用房;房产公司应向某小区业主委员会支付上述物业管理用房的房屋使用费。

某小区业委会、高伟威、房产公司均不服，提出上诉。法院二审后，判决驳回上诉，维持原判。

法官说法

物业管理用房的所有权依法属于业主

业主委员会经授权符合法律规定取得诉讼主体资格，对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。建筑物区分所有权包含专有权、共有权和基于专有权的成员权。共有权的客体是指建筑物区分专有部分以外的共有部分。《中华人民共和国物权法》第七十三条列举了共有部分的内容，物业管理用房即在此之列。国务院的《物业管理条例》第三十八条亦明确规定：物业管理用房的所有权依法属于业主。 共有权人即全体业主对建筑物共有部分享有使用、收益、管理和使用监督等权利。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

法官提醒

商品房的普及使建筑物区分所有权之共有权侵权的问题日益突显。作为小区业主，不仅要顾好小家，还要顾好大家，通过提升共同管理意识和了解相关法律法规，才能切实维护好自己的合法权益。