庾向荣

　　有效的监督，首先要建立一本公共收益的明白账。首先，对于小区的公共部位、公用设施，要有一个明确的界定。

　　江苏宿迁一小区给全体业主发放了24万元的“红包”。据小区业主委员会办公室主任沈桂堂介绍，发放给业主的是小区的公共收益金，收益金主要来源是车位出租费和电梯广告费，除去公共设施维修、改造的费用，还结余24万余元，决定按照平均分配的原则把这些钱分给小区里2000多户业主，每户业主能分到113.2元（10月22日《现代快报》）。

　　钱虽不多，却让业主收获了不一样的感受。难怪有网友感叹道，家住哪里很重要。这百把元钱，体现的是物业公司管理的规范，传递的是对业主权益的尊重。

　　类似的消息，媒体的公开报道还是首次，所以引发了社会各界的极大关注。我想，这条消息的意义，在于触及了一个由来已久、却一直未能得到妥善处置的敏感话题——小区的公共收益究竟该如何处置？

　　其实，对于小区公共收益的处置原则，法律早有明确的规定，最新版的《物业管理条例》第五十四条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”也就是说，业主享有小区公共部位、共用设施设备的使用决策权和收益权。

　　然而在我们的日常生活中，业主的这一权利很少能够落实到位。大部分的小区物业服务企业，未经业主和业主委员会的同意，就将小区公共部位、公用设施经营性使用，其收益全部落入物业公司的腰包。特别是一些业主委员会尚未成立的小区，更缺少对物业公司的监督和制约，物业公司可以率性而为，大额的小区公共收益成为物业公司的额外收入，严重损害了全体业主的利益。

　　造成这一现象的主要原因，还在于业主委员会建设不够健全，无法与物业公司形成有效的制约与对抗，只能让物业公司为所欲为。要改变这一现状，除了加快推进业主委员会建设之外，物业服务企业的主管部门应当承担起更多的监督、管理职能，通过有效的监管让物业公司遵规守矩，更好地保护好业主的合法权益。

　　有效的监督，首先要建立一本公共收益的明白账。首先，对于小区的公共部位、公用设施，要有一个明确的界定。有些小区的公共部位、公共设施并没有明显的产权标志，时间一长就被物业公司占用，甚至理所当然地成为物业公司的产业。因此，究竟有哪些共有的家当，要让全体业主心中有数。其次，要对公共部位、公用设施的经营情况对外公开，即使是业主委员会建设仍不完善的小区，监管部门也应当要求物业公司主动公开，必要时征求全体业主的意见。再次是公开公共部位、公用设施的收益情况，收入有多少，投入了多少管理的物质和人工费用，还有多少结余，一定要有单独的账目，不能与小区其他的账目混同。公开的方式，要尽量让全体业主知晓，有的物业公司在追缴物业费用时将通知张贴得随处可见，而公开收益账目则躲躲掩掩，甚至在法院判决公开的情况下，也推三托四，想蒙混过关。因此可见，一本公共收益的明白账，极为必要。