基本案情

　　原告物业公司诉称：被告周某自2022年起停缴物业管理费，截至起诉之日，被告欠缴物业管理费20000元。

　　被告周某辩称：房屋从2021年下半年起至2022年9月一直处于关门状态，物业没有提供任何服务，要求全额支付物业费无法律依据。自2022年9月起将该房屋租赁给他人，物业费应当由租赁户承担。自己没有收到催缴物业费的通知。物业对全体业主的公共物业部位的广告费不公示。

　　第三人张某答辩称：自己不交物业费的原因是原告不退装修押金。楼上抛物，物业不作为，影响到生意。

　　裁判结果

　　经法院主持调解，双方握手言和：被告业主自愿补交商铺租赁之前的物业费，第三人自愿补交扣除装修押金之后的物业费。

　　案例解析

　　一、空置房屋是否需要交纳物业费?

　　《中华人民共和国民法典》第九百四十四条：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”在物业服务合同中未约定空置房屋可减免物业费的情况下，业主无权要求空置房屋减免物业费。

　　二、物业公司是否有权收取装修押金？

　　《物业管理条例》第五十二条规定：“业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。”该条例并未有装修押金的规定，只是规定了业主装修之前的告知义务。但现实中，物业公司为了规范装修行为，减少因装修给其他业主带来的损害，变通性的收取一定数额的装修保证金，待装修完工验收合格后再予以退还。物业公司无权擅自处分装修押金，罚没或用其冲抵物业费。业主也无权因物业公司不退其装修押金而拒绝缴纳物业费。

　　三、物业费能否适用诉讼时效？

　　不管物业公司是否催缴，业主均应该按照合同约定交纳物业费，物业公司未催缴，不是业主拒缴物业费的抗辩理由。民法学上可将合同划分为继续性合同和一时性合同，继续性合同如租赁、供用水、电、气等合同，其履行不是一时或一次性完成，而是持续性进行。业主与物业公司之间存在长期服务关系，物业服务合同属于继续性合同，双方约定物业费按季度或按年度缴纳，每季度或每年度的债务相互独立，诉讼时效应自每一期债务履行期限届满之日分别计算。

　　四、业主有无“查账”权？

　　业主享有知情权，物业公司应当向业主公开的项目包括但不限于：物业公共部分、公共设施的日常维护费用；维修基金使用情况；公共区域使用及收益情况（包括广告收入、停车位收入等）；公共能耗收支明细。但需要注意的是，业主知情权应在诚实信用范围内行使，其范围应限于涉及业主的合法权益。业主并非执法主体，没有权利查询与其利息无涉的信息。

　　五、业委会尚未成立，业主如何维权？
在小区因故未能成立业委会的情况下，根据住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条有关居民委员会对辖区内小区具有一定管理职能的规定，可由居委会在特定条件下代行业委会职责。