“小”物业关乎“大”民生，“安居”才能“乐业”。近年来，都匀市司法局针对物业管理矛盾纠纷逐年递增实际，坚持“抓前端、治未病”理念，按照调解优先、分层递进、司法兜底原则，探索采取“防、调、治”三步工作法，着力推动物业纠纷预防在源头，化解在萌芽，止步在诉前，有效提升基层社会治理效能。

　　一、“防”风险，将矛盾纠纷防患于未然

　　一是坚持党建引领，推动力量下沉。司法局组织机关10名在职党员在社区担任“名誉”委员，30余名党员干部担任联户长，68名干部到城市社区网格报到，主动融入网格服务管理团队，参与社区网格协商议事，发挥司法职能优势帮助解决小区治理“难点”“堵点”“痛点”问题。  

　　二是规范调解组织，建强调解力量。聘请9名具备法律素质的专职人民调解员充实物业纠纷人民调解委员会，专业化、规范化调处化解物业矛盾纠纷。并将网格员、联户长、楼栋长吸纳为信息员，及时排查物业管理矛盾隐患，实现物业矛盾纠纷防范化解纵向到底、横向有力的工作局面。

　　物调委和住建局共同进小区排查公共设施

　　三是强化法治宣传，提升普法质效。推广运用“黔南智慧司法”和“红管家”App，实时推送民法典等与群众生产生活息息相关的普法宣传知识。采取“示范性裁判+调解”的方式平行推动案件前端化解，选取具备代表性的纠纷案例，组织在社（小）区现场开展庭审、调解，让周边群众共同参与，将庭审、调解现场变为法治课堂。

　　二、“调”纠纷，将矛盾纠纷解决在基层

　　一是“三事分流”自主调。在社区组建由网格员、联户长、业主委员会委员、物业公司管理员组成的调解小分队，对收集到的居民诉求实行“三事分流”分类办理：家庭纠纷、邻里纠纷等“私事”由业主委员会委员或物业公司管理员自行调解；针对房屋漏水、噪音扰民等“小事”由网格员、联户长组织院坝会协商解决；针对乱搭乱建、公共设施损坏等“大事”通过政协“请您来商量”议事平台，由社区牵头，组织网格员、联户长、居民代表、物业公司进行面对面协商，实现小区事务共商共治。2024年以来，人民调解小分队已化解纠纷180余件。

　　人民法院进小区开庭

　　二是接诉即办“专人调”。针对业主、业主委员会和物业公司之间的交织矛盾，由物业纠纷人民调解委员会介入，专职调解员深入小区走访调查，找准矛盾焦点，理顺业主、业主委员会、物业公司三方关系，2024年以来调处成功物业纠纷600余件，有效促进物业管理有序发展。

　　三是部门联动“专业调”。将全市司法资源、行政资源、公共法律服务资源、人民调解资源高度融合进入市综治中心，通过以市镇村三级综治中心纵向贯通，住建局等14家行政执法部门横向联动、人民调解贯穿全过程，法院诉讼裁判闭环解纷。2024年以来为3个矛盾深、问题杂、堵点多的问题小区解决消防、供电、停车等民生问题。

　　三、“治”效能，加强源头治理

　　一是以问题为导向，提升服务群众能力。对小区矛盾纠纷问题进行集中研判，找准矛盾隐患产生“病灶”，由调解委员会、司法、法院、住建、社区组成联合工作组，组织群众代表与物业公司面对面协商制定问题整改方案，由物业纠纷调解委员会向物业公司下达“服务整改建议书”，并定期对整改落实情况进行督导、回访、备案，切实提升物业服务公司的服务水平和化解小区物业矛盾纠纷。2024年向5家物业公司下达“服务整改建议书”并全部得到落实。

　　律师为物业公司审查物业服务合同

　　二是以法治促成效，提升群众满意度。组织村（居）法律顾问对小区物业服务合同进行合法性审查，规范物业企业的服务标准，约束物业公司的履约行为，提升小区管理品位和业主满意度，从源头上预防和减少物业服务矛盾纠纷的发生，促进物业产业法治化规范化发展。