新房交付却被查封购房者请求解除获支持-全国法治宣传中心-政讯通·全国政务信息一体化应用平台

　　购房置业、居有定所是大多数人的基本需求，如果所购房屋尚未交付却被法院查封了，遇到这种情况该怎么办？近日，宝坻法院审理了这样一起案件。

　　2017年，小刘与某公司签订了商品房买卖合同并支付了全部购房款，本想着有了房子日子也会越来越好，谁料出了岔子。

　　2022年，房子本应该交付了，小刘却发现自己买的房子被法院查封了。经查询得知，某公司与多名案外人存在商品房预售合同纠纷，经案外人申请，法院依法查封了该公司名下的房产，但因为小刘的房子尚未办理不动产登记，所以小刘的房子也在查封之列。随后小刘向法院提起执行异议，请求解除对其房屋的保全措施。

　　法院经审理认为，小刘提交的与某公司签订的商品房买卖合同、转账记录、收条等证据，能够佐证在涉案房屋被查封前，小刘已经与该公司签订了合法有效的书面买卖合同，且合同签订的时间是在法院查封房屋之前，小刘也已交付合同约定的全部购房款，购买该房屋是用于居住，名下无其他住房，所以案涉房屋尽管登记在某公司名下，房屋未能办理过户手续，但并非是小刘自身原因所致。小刘提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28、29条的规定，法官确认小刘的异议成立，最终裁定中止对案涉房屋的执行。

　　“民法典规定，房屋经登记才发生物权变动的效力。即使购房人支付全部房产、实际占有房屋，如果没有变更登记到自己名下，房屋的所有权仍属于出卖人。一旦出卖人成为被执行人，该房屋将面临被执行的风险。”法官表示，“本案中，购房人小刘已交付房款并实际占有使用了房屋，未办理过户手续并非由于自身原因，这种情况下，法律会作出优先保护购房人权利的规定，在满足相应要件的情况下可以排除金钱债权对所购房屋的强制执行措施，这一权利叫做房屋消费者物权期待权，也叫‘弱者保护’。在执行程序中赋予房屋消费者对买受房屋的物权期待权，排除法院强制执行，能够有效维护购房人居住权、消费者生存权这一更高价值权利。”

　　法官提醒，签订购房合同之前要审慎核对不动产产权登记等相应情况，审查开发商是否有预售许可证，尽可能对开发商的商业信誉、资产情况进行了解和研判，减少后续合同履行不能的风险。同时，确保自身具备购房资质，不存在因自身原因不能办理过户登记的情况。购买房屋后，尽快完成过户登记手续。

原文链接：https://tjfy.tjcourt.gov.cn/article/detail/2024/09/id/8096574.shtml
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