小刘与某公司签订了商品房买卖合同

　　并支付了全部购房款

　　本想着有了房子

　　日子会越来越好

　　谁料这新房却出了岔子

　　到了交房日期小刘发现，自己买的房子被法院查封了。经过查询才知道，某公司与多名案外人存在商品房预售合同纠纷，经案外人申请，法院依法查封了该公司名下的房产，因为小刘的房子尚未办理不动产登记，所以小刘的房子也在查封之列。

　　随后小刘向法院提起执行异议，请求解除对其房屋的保全措施。

　　那么，小刘的主张能否成立呢？

　　法院审理认为

　　小刘提交的与某公司签订的商品房买卖合同、转账记录、收条等证据，能够佐证在涉案房屋被查封前，小刘已经与该公司签订了合法有效的书面买卖合同，且合同签订的时间是在法院查封房屋之前，小刘也已交付合同约定的全部购房款，购买该房屋是用于居住，名下无其他住房，所以案涉房屋尽管登记在某公司名下，房屋未能办理过户手续，但并非是小刘自身原因所致，小刘提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条的规定。

　　法官确认小刘的异议成立，最终裁定中止对案涉房屋的执行。

　　法官说法

　　民法典规定，房屋经登记才发生物权变动的效力。即使购房人支付全部房产、实际占有房屋，如果没有变更登记到自己名下，房屋的所有权仍属于出卖人。一旦出卖人成为被执行人，该房屋将面临被执行的风险。

　　本案中，购房人小刘已交付房款并实际占有使用了房屋，未办理过户手续并非由于自身原因，这种情况下，法律会作出优先保护购房人权利的规定，在满足相应要件的情况下可以排除金钱债权对所购房屋的强制执行措施，这一权利叫做房屋消费者物权期待权，也叫“弱者保护”，在执行程序中赋予房屋消费者对买受房屋的物权期待权，排除法院强制执行，能够有效维护购房人居住权、消费者生存权这一更高价值权利。

　　之所以这样规定，是因为消费者购房的目的是用于居住，购房仍是当今社会人们的主要支出，消费者可能会花费毕生积蓄，掏空口袋只为买一间可以遮风避雨的房屋，故此，消费者对房屋的物权期待权在顺位上应当优先于其他债权。

　　法官提醒

　　签订购房合同之前要审慎核对不动产产权登记等相应情况，审查开发商是否有预售许可证，尽可能对开发商的商业信誉、资产情况进行了解和研判，减少后续合同履行不能的风险；在购买房屋后，尽快完成过户登记手续。

　　法条链接

　　《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

　　第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

　　（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

　　（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

　　（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

　　（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

　　第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

　　（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

　　（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

　　（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。