城镇居民购买农村房屋合同效力及损失分担认定

　　何某1、肖某某诉何某2房屋买卖合同纠纷案

　　案例奖项

　　全国法院系统2021年度优秀案例分析三等奖

　　案号索引

　　（2020）湘0407民初493号

　　裁判要旨

　　依据“房地一体”原则，农村房屋所有权与农村宅基地使用权是不可分割的整体，城镇居民购买农村房屋必然会涉及农村宅基地使用权。禁止农村宅基地使用权向城镇居民流转，是我国法律、行政法规的强制性规定，故城镇居民购买农村房屋合同因违反了强制性规定而无效。出卖人因资金周转需要而出卖农房，在案涉房屋纳入征地拆迁范围后向法院请求确认合同无效，该行为违背了诚实信用原则，故对于合同无效造成的损失，出卖人应承担绝大部分责任。

　　原告何某1、肖某某系夫妻。原告何某1与被告何某2系亲戚。原告何某1系衡阳市石鼓区合江街道某小组村民。被告何某2原系该组村民，1982年因工作原因将户口从该组迁出，至今未迁回。1994年，两原告在所属集体土地上建造了案涉房屋。房屋建成后，两原告并未居住。2001年2月20日，因做生意需要资金周转，原、被告双方签订《房产转让协议》，约定以30 000元价格出售案涉房屋。

　　2007年，被告何某2对案涉房屋进行了水泥硬化、装修、加层改造。2013年，因衡阳市“来雁新城”项目开发，案涉房屋所在的土地被纳入国家征收范围内，至2014年底，该组土地已被政府全部征收。

　　原告何某1、肖某某与被告何某2签订了书面房屋买卖合同，且被告何某2向原告支付了23 000元购房款。但是，合同所涉房屋建造在农村宅基地上，依据法律、行政法规的强制性规定，禁止农村宅基地使用权向非集体经济组织成员转让。被告何某2在签订合同时已经将户口迁出集体经济组织，系城镇居民，故双方的房屋买卖合同因违反强制性规定而无效。对于无效造成的损失，因为出卖人违背诚信原则追求经济利益，损害了买受人的信赖利益，其应为此承担绝大部分责任。

　　原告何某1、肖某某请求，1.请求法院依法判决房屋买卖合同无效，被告何某2返还房屋；2.本案的诉讼费由被告承担。

　　被告何某2辩称，1.双方签订的《房产转让协议》合法有效，应受法律保护；2.若认定协议无效，二原告作为失信者将获得经济利益，损害了被告的信赖利益。

　　被告何某2提出反诉请求，1.请求法院依法判决返还购房款30 000元及利息；2.请求法院依法判决赔偿房屋装修、房屋加层改造、搬迁费等经济损失683 875元；3.本案反诉费、评估费由两反诉被告承担。

　　两反诉被告何某1、肖某某辩称，1.反诉原告何某2实际支付的购房款只有23 000元；2.利息、房屋装修，加层添附加层、搬迁费等经济损失须提供证据来证明，且反诉原告对该损失也应按过错比例来承担责任。

　　一审法院经审理查明：出卖人何某1、肖某某系农村集体经济组织成员。买受人何某2在1982年将户口从该集体经济组织迁出，2001年签订合同时系城镇居民。因做生意急需资金周转，案涉房屋以30 000元的价格成交。合同签订当日，何某2支付购房款23 000元，余款约定于年底付清。2007年，买受人何某2对案涉房屋进行水泥硬化、装修、加层改造，经司法鉴定，上述工程造价为135 890.71元。2013年，因城市开发建设，案涉房屋所在的土地被纳入国家征收范围内，至2014年底，该组土地已被政府全部征收。

　　再查明，签订合同时，出卖人何某1、肖某某除已转让的案涉房屋外，还有单位分配的房屋。买受人何某2购买案涉房屋后一直居住至今，且至今其只有该一套房。村民小组知道双方买卖房屋之事，但并未对此提出异议。

　　湖南省衡阳市石鼓区人民法院依据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条等相关法律规定，判决如下：一、确认原告何某1、肖某某与被告何某2签订的房屋买卖合同无效；二、被告何某2于判决生效之日起十日内向原告何某1、肖某某返还房屋；三、原告何某1、肖某某于判决生效之日起十日内向被告返还购房款23 000元，并自合同签订之日起按照中国人民银行同期一年期贷款利率支付利息；四、原告何某1、肖某某于判决生效之日起十日内向被告支付房屋改建、翻建损失129 096.03元和搬家损失3 000元；五、驳回原告何某1、肖某某的其他诉讼请求。

　　双方均未提起上诉，该裁判已生效。

　　湖南省衡阳市石鼓区人民法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案存在如下争议焦点：1.原告何某1、肖某某与被告何某2签订的房屋买卖合同是否有效；2. 被告何某2的损失如何计算，以及如何承担。

　　关于焦点一，法院对原告何某1、肖某某与被告何某2签订的房屋买卖合同的效力认定。

　　原告何某1、肖某某与被告何某2签订了书面房屋买卖合同，且出卖人交付了房屋，买受人支付了23 000元房款。但是，合同标的即案涉房屋系建造在农村集体经济组织所有的宅基地上。依据法律、行政法规的禁止性规定，非集体经济组织成员无权获得农村宅基地使用权，依据“房地一体”原则，非集体经济组织成员无权获得农村房屋所有权。合同签订之时，被告何某2系城镇居民，故双方签订的农房买卖合同违反了强制性规定应属无效。

　　关于焦点二，被告何某2的损失如何计算以及如何承担问题

　　本案中，房屋买卖合同确认无效造成的损失是买受人何某2基于诚信履行合同义务享有的经济利益，包括购房款及利息、案涉房屋因改建、翻建而增加的价值。合同约定了30 000元购房款，但是，买受人在合同签订日只支付了23 000元，其余7 000元购房款并没有提供证据予以证明，其应承担举证不能的不利后果。买受人因信赖合同有效，对案涉房屋进行了装修，如水泥硬化、房屋加层等，装修行为增加了案涉房屋的价值，该部分造价成本应纳入买受人的损失。基于合同无效返还财产的法律后果，买受人须及时向出卖人腾退案涉房屋，故搬家损失系客观存在。

　　合同确认无效后，出卖人何某1、肖某某可以获得征地拆迁利益，比如拆迁款和安置房。然而，出卖人因资金周转需要而出售房屋，为了经济利益而反悔，该行为显然违背了诚实信用原则。考虑到出卖人违背诚信和获得拆迁补偿利益的因素，对于合同无效造成的主要损失，即改建、翻建案涉房屋的造价成本，应由出卖人何某1、肖某某承担95%的过错责任。买受人何某2作为非集体经济组织成员，在订立合同时亦未尽到注意义务，应承担5%的过错责任。

　　（一）城镇居民购买农村房屋合同纠纷案件的处理原则

　　城镇居民购买农村房屋合同纠纷案件中，基于农房买卖合同违反了法律、行政法规禁止农村宅基地向城镇居民流转的规定，出卖人请求确认合同无效。但是，买受人基于合同已经全面履行，合同无效的障碍已经消除，如农村宅基地使用权的性质已经发生改变，案涉房屋土地性质已经转变为城市建设用地，或者买受人资格已经发生变化，买受人获得了集体经济组织成员的身份，请求确认合同有效。

　　为了防止机械适用“不告不理”原则，仅就当事人的主张进行审理，法官应该向城镇居民和村民双方进行释明，尽可能一次性解决纠纷。依据法律规定，合同无效后，双方因该合同取得财产的，应当相互返还，返还财产不足以弥补损失，一方还可以向有过错的另一方请求损害赔偿。故城镇居民应向法院提起在确认合同无效情形下的诉请，比如返还购房款、赔偿损失，法院处理此类案件应尽可能将合同无效纠纷和无效合同赔偿纠纷“一揽子”全部解决，避免拆分成两个案件，徒增当事人的诉累，浪费司法资源。

　　（二）城镇居民购买农村房屋合同效力认定的考量因素

　　1.农村宅基地使用权流转的规范梳理

　　城镇居民购买农村房屋合同不同于一般房屋买卖合同，主要是涉及农村宅基地使用权。然而，农村宅基地使用权的规范发生了调整。依据1950年的《土地改革法》和1954年的《宪法》，农村宅基地所有权、使用权均属村民所有，作为私人财产，允许自由转让和出售。1956年，社会主义改造完成后，农村宅基地所有权归集体经济组织，宅基地使用权归村民，宅基地从”二权合一”确立为“两权分离”。1999年之前，城镇居民可以通过申请，在支付相关费用和得到县政府批准后，有权在农村集体土地上建造房屋。然而《土地管理法》修改后，新法删除了上述规定。2007年以来国务院颁布的行政法规以及2015年全国民商事审判工作会议，对于农村宅基地使用权向城镇居民流转均持否定态度。2016年，浙江义乌开展农村宅基地试点时提出，宅基地使用权可以在不同经济组织成员之间进行有偿转让，使用权的最高期限为70年。2018年中央一号文件明确提出“三权分置”，进一步激活闲置农村房屋和农村宅基地。然而，目前法律、行政法规层面，禁止农村宅基地使用权向城镇居民流转，故城镇居民购买案涉房屋无权获得农村宅基地使用权。

　　2.“房地一体”原则的法律适用

　　“房地一体”原则的房地分别是指房屋所有权和土地使用权，并非指房屋所有权与土地所有权。房屋与土地一体转让的社会属性根源于其不可分割的自然属性，“房随地走”、“地随房走”决定了“房”和“地”捆绑在一起。依据《土地管理法》之规定，申请宅基地的村民必须为集体经济组织成员，且以“户”为申请人，按照“一户一宅”分配。而且村民在处分农村宅基地后再次申请的，政府应不予批准。城镇居民不具备获得农村宅基地的身份资格，农村宅基地使用权的性质妨碍了其随“房”一体转让。基于“房地一体”原则，农村房屋所有权与宅基地使用权不能同时转让给城镇居民，故农房买卖合同应认定无效。

　　（三）城镇居民购买农村房屋合同效力认定的考量因素

　　城镇居民购买农村房屋合同认定无效后，城镇居民应向村民返还房屋，村民应向城镇居民返还购房款。除此之外，无效合同还会给双方造成其他损失。无效合同造成的损失主要是指直接损失，即现有财产的减少，比如订立合同所花费的费用、准备履行所需的费用以及履行过程中基于信赖合同有效而支出的费用。

　　城镇居民向村民支付了购房款，在确认合同无效之前，买受人对上述购房款进行占有、使用并收益，故该购房款同期的银行贷款利息应视为卖人的财产损失。在合同履行过程中，基于信赖合同有效和长期居住的客观需要，买受人对案涉房屋进行改建、翻建，如水泥硬化、装修、加层等，买受人行为增加了案涉房屋的价值，该部分成本造价也应该属于出卖人的财产损失。同时，考虑判决生效后腾退房屋的现实需要，搬家费用亦减少了买受人的现有财产，故法院应酌情予以考虑。

　　近年来，因为征地拆迁补偿带来了巨大经济利益，出卖人请求确认城镇居民购买农村房屋合同无效的案件日益增多。在确认合同无效时，出卖人与买受人应按照过错程度分担损失。对于过错的认定，法院一般会考虑诚实守信原则，即出卖人请求确认无效是否基于生活所迫，还是为了获得巨额的补偿利益；买受人基于信守承诺而对案涉房屋进行改造，增加了其财产价值。出卖人不能基于背信弃义而获得巨额经济利益，买受人不能由于诚信守约而蒙受巨大损失。为弘扬诚实守信的社会主义核心价值观，对于此类农房买卖合同纠纷在损失分担的过错认定上，应让违背诚信的出卖人承担绝大部分责任。

　　参考文献：

　　[1]江晓华：《宅基地使用权转让的司法裁判立场研究》，载《法律科学（西北政法大学学报）》2017年第1期。

　　[2]夏讼洁、黄明儒：《农村宅基地“三权分置”改革的政策阐述与立法完善》，载《中南民族大学学报（人文社会科学版）》2019年第5期。

　　[3]王泽鉴著：《债法原理》，北京大学出版社2011年版，第194页。