近年来，物业公司与业主之间的矛盾呈现出易发多发态势，其中，因物业费交纳引发的矛盾纠纷不在少数。近期，西安市某小区的业主，在物业公司发出收房通知后未及时办理收房手续，物业公司要求其自通知发出之日交纳物业费，双方因此发生纠纷。那么，物业费到底该从啥时候交？不收房的情况下需要交纳物业费吗？

　　对此，记者采访了陕西华格律师事务所律师蔡芬芬。她就交纳物业费相关的法律规定进行解读。

　　我国物业管理条例第四十一条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。由此可知，法律认为业主交纳物业费的义务从房屋交付时开始。而在此之前，物业费则由建设单位承担。

　　对此，蔡芬芬说：“一般情况下，开发商将房屋交付给业主后，由业主承担交纳物业费的义务。但是现实情况往往很复杂，在房屋交付的过程中，会出现开发商交付的房屋不符合约定标准业主拒收，或者业主因自身原因未在规定期限内收房的情形，得按具体情况分析。”

　　“如果开发商在房屋未经竣工验收合格的情况下向业主交付房屋，或者在交房时向业主隐瞒房屋未经竣工验收合格的信息，都不能构成有效交房，业主可以拒绝收房，且无须承担自通知交房之日至正式交房期间的物业费。”蔡芬芬解释，竣工验收合格是房屋交付使用的必经环节，也是法定交付的最低标准，如果未满足该标准，交付行为就不生效，物业公司也无权要求业主支付物业费。

　　蔡芬芬表示，如果开发商交付的房屋存在房屋主体结构质量不合格，或者存在其他严重影响正常居住使用的情形时，业主可以拒收房屋，且无须交纳期间产生的物业费。

　　蔡芬芬分析，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持；第十条第一款规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。据此可知，当业主收房时，如果发现楼体倾斜、房屋地面墙体出现严重裂缝等情形，或者居住后发现遇到强风室内会感受到明显的非正常晃动，或存在不能正常供水供电、房屋隔音效果极差等严重影响房屋正常使用的质量问题时，就可以拒绝收房，更不用交纳物业费。

　　“但是，业主不得因一般的房屋质量问题和瑕疵拒绝收房。以此为由拒绝收房的，司法实践中，法院通常会判定书面交房通知确定的交付使用日期为房屋交付日期，并从该日起开始计算物业费。”蔡芬芬说，在此情况下，业主虽然不能拒绝收房，但是可以要求出卖人承担修复责任，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，业主可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失则由出卖人承担。

　　那么，如果因业主自身原因，未在规定的期限内收房，物业费从啥时候开始收呢？

　　“从交房通知规定的收房期限届满之日起开始交纳物业费。”蔡芬芬分析，日常生活中，很多业主认为自己暂不居住，便拖延时间不收房，以为这样就不需要交纳物业费。其实，如果业主由于自身原因未能按期收房，那么依旧需要承担自收房通知规定的期限届满至实际收房之日产生的物业费，无权以未实际入住或使用房屋为由拒绝支付物业费。

　　蔡芬芬特别指出，业主如果没有正当理由而拒绝交纳物业费，严格意义上，是违法的。

　　我国民法典第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人员可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或申请仲裁。

　　最后，蔡芬芬建议，购房后，业主应在房屋交付前亲自去看房、验房，确保房屋质量是否符合交房标准。同时在签订相关合同时，应就房屋交付、物业费交纳等事项进行充分协商并明确约定，避免出现纠纷。此外，蔡芬芬也提醒物业服务人员，如果业主不按期交纳物业费，可以催告其在合理期限内支付，或通过诉讼或者仲裁等合法途径主张权利，但是无权采取停止供电、供水、供热、供燃气等措施催交物业费。（记者 陶玉琼 见习记者 齐珂雨）