昨日，天津市第二中级人民法院召开新闻发布会，通报该院近三年涉不动产执行异议案件审理情况及典型案例。执行异议程序是执行程序中的一种救济程序，是维护执行案件当事人、利害关系人以及案外人合法权益的重要手段。近三年，二中院共审理执行异议案件635件，其中对不动产提出异议的395件。法官提示，广大群众在购买不动产前，建议前往不动产所在地的产权交易中心，查询不动产是否有抵押、法院查封等相关情况；此外，以房抵债和借名买房都是法律风险非常高的行为，应尽量避免。

　　案例一以房抵债在执行异议程序中难获支持

　　在执行申请执行人A公司与被执行人B公司合同纠纷一案中，法院查封了登记在B公司名下房产，案外人张某请求法院解除对该房产的查封，理由是在法院查封之前，张某与B公司因其他债务纠纷已经签订以房抵债协议，该房产已经抵债给了张某。法院经审理认为，由于该不动产登记在B公司名下，且张某以房抵债的情形不属于《执行异议和复议规定》阻却执行的法定事由，故依法驳回张某的异议请求。

　　法官提示：以房抵债是指当债务人不能清偿债务时，债权人和债务人协议以债务人名下房屋抵偿其所欠债务的法律行为。由于以房抵债协议与《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条规定的“书面买卖合同”法律意义不同，且该主张亦不符合其他阻却执行的法定事由，所以执行异议程序中，法院对该情形不予支持。

　　案例二借名买房以不动产登记簿作为判断依据

　　在执行申请执行人A公司与被执行人王某斌借款合同纠纷一案中，法院查封了王某斌名下房产。案外人王某强称其是被执行人王某斌的儿子，该房产实际由王某强购买，之所以登记在王某斌名下是因为购买时王某强年龄未满18周岁无法贷款，但首付款及贷款均由案外人王某强支付，故请求中止对房产的执行。法院查明该房产不动产权证载明的权利人为被执行人王某斌，故依法驳回案外人异议请求。

　　法官提示：不动产的物权变动采用登记设立主义，基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式，本案房产登记在被执行人名下，在执行异议程序中权属按照不动产登记簿判断，该房产为被执行人财产，故案外人的请求不能阻却执行。

　　案例三案外人主张在法院查封房产前与被执行人签订书面买卖合同，已经支付购房款且已实际入住，依法中止执行

　　在执行申请执行人A公司与被执行人B公司合同纠纷一案中，法院查封了B公司投资开发的房产，案外人吴某主张在法院查封之前已与B公司签订了房屋买卖合同，支付了全部购房款，且已入住该房屋，吴某向法院提交了买卖合同、购房发票、入住会签单等证据，法院依据《执行异议和复议规定》第二十八条规定，中止涉案房屋的执行。

　　法官提示：在执行异议程序中，案外人主张通过购买不动产请求阻却执行的需满足四个要件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案的异议人的情形符合上述四个要件，为保护异议人的物权期待权，依法支持其异议请求。

　　案例四案外人以被执行人房产为夫妻共有财产为由请求阻却执行的，法院不予支持

　　在执行申请执行人A公司与被执行人范某借款合同纠纷一案中，法院依法查封了范某名下房产。案外人张某称与范某系夫妻关系，涉案房产虽登记在范某名下，但是在夫妻存续期间购买，属于夫妻共同财产，范某的借款是个人借款与张某无关，请求法院解除对涉案房产的查封。法院经审理认为，对被执行人与他人共有的财产，法院可以依法查封，故涉案房产虽然为张某与范某共有，但不能以该理由阻却执行。

　　法官提示：民事生效判决中虽然只判令夫妻一方承担金钱给付义务，但作为被执行人与其配偶共有的不动产，法院可以依法查封，并通知该共有人，共有人不能以自己无履行义务并对涉案不动产拥有共有权为由阻却执行。但需要注意的是，执行异议程序只是解决能否阻却执行的问题，并不能否认共有人对不动产所享有的份额。此外，如果共有人协议分割共有财产并经债权人认可的，可以认定有效。