执行异议是指在执行过程中，案外人对执行标的主张自己的权利所提出的不同意见。执行程序开始后，如果案外人认为所执行的标的自己有全部或部分的请求权，或认为执行可能影响自己的合法权益，那么便可以向法院提出执行异议。１２月２２日，天津市第二中级人民法院召开新闻发布会，对近三年来审理的涉不动产执行异议案件情况进行了通报。

　　合法购买商品房只是不动产执行异议的一种情形，除此以外，还包括有承租房屋和合法购买二手房的，也包括在开发商、原房主成为被执行人导致房屋被查封而提起阻却执行的执行异议；也有被执行人为不履行义务，将自己名下不动产出卖给不知情第三人或与第三人串通进行假买卖真转移的，企图通过提出执行异议的方式，达到逃避债务的目的。二中院民四庭集中审理执行异议案件，实行专业化审理，有效保障了执行异议案件的审判质效水平。

　　近三年，二中院共审理执行异议案件６３５件，其中对不动产提出异议的３９５件，占比６２．２％；其中案外人对执行标的提出异议的３０４件，占比７６．９％；由当事人、利害关系人对执行行为提出异议的９１件，占比２３．１％。

　　在实际审判工作中，法官发现涉不动产执行异议案件群体性案件较为常见。由于案外人对执行标的提出执行异议的占比较大，这些案件多涉及房屋或土地，在保全或执行过程中，被执行人拥有或开发的数十套甚至上百套房屋被法院查封，若这些房屋出卖或者抵债给案外第三人，该第三人可依据买卖协议或抵债协议向法院提出执行异议。司法实践中，第三人往往人数较多，形成群体性案件。

　　在发布会上，二中院从经典案例出发，总结了一些无法在执行异议程序中获支持的情形，并进行了风险提示。

　　以房抵债？不支持

　　在执行申请执行人Ａ公司与被执行人Ｂ公司合同纠纷一案中，法院查封了登记在Ｂ公司名下房产，案外人张某请求法院解除对该房产的查封，理由是在法院查封之前，张某与Ｂ公司因其他债务纠纷已经签订以房抵债协议，该房产已经抵债给了张某。法院经审理认为，由于该不动产登记在Ｂ公司名下，且张某以房抵债的情形不属于《执行异议和复议规定》阻却执行的法定事由，故依法驳回张某的异议请求。

　　以房抵债是指当债务人不能清偿债务时，债权人和债务人协议以债务人名下房屋抵偿其所欠债务的法律行为。由于以房抵债协议与《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条规定的“书面买卖合同”法律意义不同，且该主张亦不符合其他阻却执行的法定事由，所以执行异议程序中，法院对该情形不予支持。

　　另外，执行异议程序审限短，是对案件及证据进行的一种形式审查，而作为关键证据的抵债协议又容易出现虚假签订的情况，从审慎审理执行异议案件的角度出发，为避免损害申请执行人利益的情况发生，在审理以房抵债的执行异议程序中，法院一般对该情形不予支持。

　　法官建议，如无法避免以房抵债的情形发生，应提前前往不动产所在地的产权交易中心，查询不动产是否有抵押、法院查封或存在其他瑕疵等情况，确定以不动产抵债后，应当及时办理过户手续。

　　借名买房？风险太高

　　在执行申请执行人Ａ公司与被执行人王某借款合同纠纷一案中，法院查封了王某名下房产。案外人小王称其是被执行人王某的儿子，该房产实际由小王购买，之所以登记在王某名下是因为购买时小王无法贷款，但首付款及贷款均由小王支付，故请求中止对房产的执行。法院查明该房产不动产权证载明的权利人为被执行人王某，故依法驳回小王的异议请求。

　　因规避限购政策、方便办理贷款等原因，借名买房的情形时有发生。根据《执行异议和复议规定》的规定，案外人借用被执行人的名义购买房屋并登记在被执行人名下，被法院查封后提出执行异议的，法院不予支持。

　　借名买房法律风险较高，法官提示应尽量避免此情形的发生。如无法避免，则应当在符合办理过户手续的情况下尽快办理。

　　买卖房屋？必须签合同

　　在执行申请执行人Ａ公司与被执行人Ｂ公司合同纠纷一案中，法院查封了Ｂ公司投资开发的房产，案外人吴某主张在法院查封之前已与Ｂ公司签订了房屋买卖合同，支付了全部购房款，且已入住该房屋。吴某向法院提交了买卖合同、购房发票、入住会签单等证据，法院依据《执行异议和复议规定》第二十八条规定，中止了涉案房屋的执行。

　　在司法实践中，无法像吴某一样可以提供购买合同等有效证据的当事人也不在少数，如果在法院查封之前未签订书面买卖合同的，即便已交付房款，并实际占有涉案不动产，法院也难以支持异议请求。因此，法官提示，在购买不动产时，要与出卖人签订合法有效的书面买卖合同；在交付购房款后应向出卖人索要发票或收据；对实际占有使用涉案不动产后要留存如交付不动产的交割单、收房会签单、占有使用产生的水费、电费、燃气费、物业费等收据。此外，在购买不动产前建议前往不动产所在地的产权交易中心，查询不动产是否有抵押、法院查封等相关情况，如果欲购买的不动产权属有争议，或存在其他瑕疵，建议放弃购买。在签订买卖合同并支付购房款后，建议及时办理过户手续，以免在此期间出现其他不能预见的风险。

　　同时，法官还提到了承租不动产的风险提示。承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。在承租不动产时，承租人首先应查询该不动产是否存在法院查封等可能影响租赁、使用的不利情况。还需注意的是，承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。如果被执行人意图规避执行、拖延执行而与案外人恶意串通签订租赁合同，不仅不能够得到法院支持，还有可能被追究法律责任。

　　共同财产？不支持阻却执行但可分割应有份额

　　在执行申请执行人Ａ公司与被执行人范某借款合同纠纷一案中，法院依法查封了范某名下房产。案外人张某称与范某系夫妻关系，涉案房产虽登记在范某名下，但是在夫妻存续期间购买，属于夫妻共同财产，范某的借款是个人借款与张某无关，请求法院解除涉案房产的查封。法院经审理认为，对被执行人与他人共有的财产，法院可以依法查封，故涉案房产虽然为张某与范某共有，但不能以该理由阻却执行。

　　民事生效判决中虽然只判令夫妻一方承担金钱给付义务，但作为被执行人与其配偶共有的不动产，法院可以依法查封，并通知该共有人，共有人不能以自己无履行义务并对涉案不动产拥有共有权为由阻却执行。但需要注意的是，执行异议程序只是解决能否阻却执行的问题，并不能否认共有人对不动产所享有的份额。此外，如果共有人协议分割共有财产并经债权人认可的，可以认定有效。