千万元豪宅出现涂料脱落、漏水、发霉 装修标准与样板房所见不一

如何避免常见的房产纠纷?

□记者 王淯滢 通讯员 思法宣

近几年，房产消费日益成为各种纠纷的高发领域，尤其是因景观、采光、安全等与居住品质相关的房产消费纠纷类型多发。与此同时，相比其他消费，房产消费作为绝大多数人一生中最大的一笔消费，消费者大多处于弱势，维权成本高昂。厦门市思明区人民法院法官通过两个与房产品质维权有关的纠纷，提醒消费者慎重对待房产买卖合同，谨防交易陷阱。

案例一：千万元豪宅泡水业主质疑存隐患

花了千万元买了豪宅，可是在房屋交接时多处出现涂料脱落、漏水、发霉等情况。开发商多次维修也未解决问题。拖了一年半载之后，业主吴先生质疑楼宇建设采用的涂料不符要求，质量存在问题，为此将开发商告上法庭，要求索赔因房屋质量问题无法入住造成的经济损失。

吴先生诉称，自己向开发商购买商品房时已明确约定房屋质量安全，并签订协议，房屋如发生质量问题，开发商应当履行保修义务。之后，自己也依约向开发商支付全部购房款。但是因讼争房屋存在客厅阳台右侧漏水、发霉，南次卧窗台漏水、整片脱落等问题，吴先生质疑房屋涂料有问题，并未实际接收房屋。此后，开发商多次对房屋进行维修，但均没解决问题。为此，吴先生认为开发商违约。

开发商认可房屋质量存在瑕疵，但是认为房屋主体工程已验收通过，讼争房屋仅存在瑕疵，属装修范围事项，通过整改即可实现，在合同允许范围内，自己不存在违约。开发商还辩称，自己已尽到维修义务，合同未约定自己应在多长期限内完成维修。且吴先生还有其原有房屋可居住，维修房屋期间并未给其造成其他损失，故吴先生索赔损失没有依据。

法院审理

思明法院审理认为，吴先生与开发商签订的《商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约诚信履行。因讼争房屋存在客厅阳台右侧漏水、发霉，南次卧窗台漏水、整片脱落等质量问题，吴先生并未实际接收房屋，而由开发商进行维修。讼争房屋系住宅，其所存在的前述质量问题确严重影响正常居住使用，且吴先生也因开发商的修复而未实际使用该房屋，故吴先生要求开发商对修复期间造成其无法入住的经济损失进行赔偿，合理有据，应予支持。最终，法院判决开发商赔偿吴先生因房屋质量问题无法入住造成的经济损失16万元。

案例二：精装修标准不一开发商被判退赔

张先生向开发商购买装修单价为3500 元/平方米的精装房。不过在交房时，张先生认为装修标准与样板房所见到的标准不一，装修单价不足3500元/平方米。为此，张先生将开发商告上法庭，要求赔偿装修差价。

张先生诉称，之前开发商宣传交付房屋装修标准与样板房一致装修标准为3500元，自己参观完样板房之后颇为认可，遂与开发商签订商品房预售合同，明确规定房屋为精装房。之后，开发商就诉争房屋向有关部门申报预售方案。根据有关部门出具的明码标价联系单，载明诉争房屋装修状态为精装。但是在交房时，张先生发现房屋装修标准与自己所看到的样板房不一致，认为装修单价不足合同约定的3500元/平方米，遂要求开发商按照样板房标准进行整改，并赔偿装修差价，具体赔偿金额以装修造假评估鉴定结果为准。

开发商辩称，装修单价 3500 元 /平方米是开发商自行估算的价格，不是双方合同构成要件，并出示与张先生签订的补充协议，里头载明样板间所示内容不是买卖双方合同的组成部分，因此开发商认为不需要赔偿。

法院审理

思明法院审理认为，开发商发布的商品房销售广告和宣传资料，内容应当真实、合法。开发商以样板房的方式向购房人宣传精装修房。但是实际交付的房屋与其宣传资料不一致，这导致宣传资料不具有真实性。因此，张先生要求开发商赔偿装修损失，符合法律规定。法院委托某工程咨询公司对房屋装修造价进行鉴定。结果每平方米造价鉴定为 2500 元。最终，法院判定开发商赔偿装修差价10万元。

法官说法

通读合同很重要

面对房地产交易中的不和谐因素，购房者应当如何巧妙避开陷阱、规避风险、依法维权?思明法院法官提醒，预防此类风险，通读合同很重要。法官在此建议购房者尤其关注合同中以下重要内容：

第一，开发商广告或销售人员的承诺是否落实到正式合同中。开发商为吸引购房者，往往在广告宣传材料上，把房地产项目的位置、品质、配套设施等说得过于优越，但购房者实际购买后却发现和描述的相去甚远，有的则根本不一样;第二，审查开发单位的相关手续，看开发商有无一书两证和竣工验收报告书，并认真研究购房合同是否存在霸王条款，着重核对涉及房屋质量标准的条款是否和房管部门提供的规范合同一致。此类条款往往载于合同附件，购房者极易忽视;第三，就精装房而言，开发商在就精装修标准进行说明时，经常仅以同等价格同等品牌等作为承诺，标准模糊不清。购房者在签订合同时应向开发商确认合同中的装修标准，比如销售过程中样板房与实际交付房屋是否存在异同，装修所使用的的材料，尤其是品牌。并要求开发商严格按照合同约定的品牌和工艺进行装修，以免造成纠纷;第四，购房者在购房过程中要有保存证据的意识。比如在签订购房合同前保存好开发商提供的售楼广告、样板房照片等，磋商内容尽可能地采用书面形式，或者采取录音、录像等各种方式留存，一旦日后发生纠纷，则便于自身维权;第五，我国《合同法》第148条规定：因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。因此，在发现问题后，购房者应运用手中的书面合同和证据及时与开发商沟通解决，防止产生逾期收房责任。

法官建议

保留证据最重要

法官建议，要解决房产消费维权难，关键还是在于要通过立法，完善房地产领域相关法律规定，构建房地产纠纷多元化解机制，加强房地产市场执法和监管力度。同时，消费者在购买房产前务必要实地勘探，明确了解装修材料、品牌、档次等商品房各项具体信息。在购房过程中，应尽量保留各种证据，包括开发商的宣传材料等，以作为后期维权的有力证据。